“L’emprunteur peut maintenir les conditions du prêt accordé en cas de vente du bien immobilier pour l’achat d’un bien immobilier tiers.” Voilà l’article unique de la proposition de loi déposée par le député Renaissance de la Seine-Maritime, Damien Adam, visant à “généraliser la clause de portabilité aux offres de prêts immobiliers” – aujourd’hui facultative. Si ce texte était adopté, le débiteur aurait donc l’obligation de permettre à son emprunteur de recourir à la portabilité du prêt immobilier s’il le souhaite. Cette proposition de loi ne devrait pas être débattue avant septembre, précise BFMTV.

La portabilité permet aux propriétaires qui souhaitent acquérir un nouveau bien de continuer à utiliser le crédit contracté lors de l’achat de leur propriété actuelle, plutôt que de devoir d’abord rembourser leur crédit initial puis en contracter un nouveau. En d’autres termes, le propriétaire cédant un bien conserve le même contrat de financement auprès de la banque en vue d’en acheter immédiatement un autre. La transférabilité consiste, quant à elle, à attacher le prêt non pas à l’emprunteur, mais au bien lui-même.

Des économies substantielles à la clef

La plupart du temps, quand un propriétaire vend son bien pour en racheter un autre, celui-ci se sert du produit de la vente de son premier logement pour rembourser par anticipation le crédit associé, puis il prend un nouveau crédit pour le nouveau bien. Traditionnellement, l’emprunteur renonce donc à ses anciennes conditions d’emprunt et doit s’adapter aux nouvelles. Si le taux d’intérêt du premier crédit souscrit est plus faible que le taux du moment lors du nouvel achat, le propriétaire sera forcément gagnant, sinon, il suffirait de ne pas lever cette option.

Si la proposition de loi de Damien Adam était adoptée, l’emprunteur pourrait donc continuer à profiter d’un taux plus avantageux que celui qu’offrent les banques actuellement. Cette mesure pourrait ainsi permettre à certains propriétaires d’économiser plusieurs dizaines de milliers d’euros, notamment ceux ayant contracté un crédit immobilier entre 2017 et 2021, à l’époque où les taux variaient aux alentours de 1 % à 1,5 %.

Comme l’indique BFMTV, la portabilité pourrait présenter plusieurs avantages, alors que le marché immobilier est atone. Et notamment convaincre de nombreux propriétaires de remettre des logements sur le marché, qu’ils conservent aujourd’hui afin de ne pas perdre leurs conditions d’emprunt à des taux très bas. La portabilité pourrait donc apporter plus d’offres sur le marché, et plus de fluidité.

La portabilité existe déjà, mais elle nécessite une clause spécifique dans le contrat de prêt. Cependant, avec la baisse des taux de crédit observée entre 2016 et 2021, de nombreuses banques ont cessé d’inclure cette option, craignant que des crédits à faible rendement ne leur causent des pertes en cas de hausse des taux. “À partir du moment où on a eu des prêts très faiblement rémunérateurs, les banques ont arrêté de mettre des clauses dans les crédits. Et ensuite, en cas de hausse des taux, ces crédits leur coûtent de l’argent”, explique à Europe 1 Caroline Arnould, du courtier Cafpi.

Un potentiel effet néfaste

La Fédération nationale de l’immobilier (Fnaim) défend depuis plusieurs mois la transférabilité et la portabilité des prêts, une mesure “simple et de bon sens pour permettre aux Français de renouer avec la propriété”, afin de contrer la “sclérose” du marché. Les acquéreurs sont plombés par des taux qui ont quadruplé en deux ans et demi et des prix qui ne baissent pas suffisamment pour compenser cette hausse.

Après avoir vu la production de prêts baisser de 34,7 % entre 2022 et 2023, selon la Banque de France, la délivrance de prêt immobilier a atteint son taux le plus bas depuis 10 ans, avec 7,6 milliards d’euros de prêts à l’habitat décaissés par les banques en janvier 2024. Face à ce constat, le nombre de ventes immobilières a chuté de 22 % sur l’ensemble de l’année 2023. Le marché du crédit reprend tout de même quelques couleurs en ce printemps avec la baisse des taux constatée depuis quelques mois. Selon l’observatoire Crédit Logement CSA, en avril dernier, le nombre de prêts était ainsi en hausse de près de 70 % par rapport à décembre dernier.

Si la proposition de loi du député Damien Adam était adoptée, les banques, qui supportent des coûts liés à l’acquisition de capitaux, pourraient cependant être contraintes d’augmenter leurs taux afin de maintenir leurs marges bénéficiaires, rappelle Capital. “Les banques achètent l’argent, cela a un coût. Elles n’ont pas vocation à vendre à perte des crédits là où elles ont eu, ces dernières années, des marges conséquentes”, indique Caroline Arnould auprès d’Europe 1.