Si l’immobilier neuf est prisé pour le faible entretien qu’il nécessite, les investisseurs s’en détournent généralement du fait d’une moindre rentabilité locative. En effet, à loyers similaires, le neuf souffre traditionnellement de prix d’achat bien supérieurs, qui dégradent l’intérêt financier de l’opération. Ce constat semble toutefois s’inverser dans certaines villes de France, selon une étude réalisée par la société d’investissement clé en main Maslow pour L’Express.
“Nous remarquons, dans une douzaine de villes notamment, que, si l’on prend en compte les frais de rénovation moyens d’un logement ancien, il est désormais moins cher d’acheter un appartement neuf”, explique Pierre-Emmanuel Jus, directeur délégué de Maslow. Pour en arriver à cette conclusion, la plateforme table sur un coût moyen de 1 250 euros par mètre carré afin de remettre le bien au goût du jour et de mieux l’isoler.
Un effet de ciseau s’opère actuellement, particulièrement favorable aux acquéreurs dans le neuf. Dans certaines villes comme Noisy-le-Grand, Aubervilliers, Bordeaux, La Rochelle, Bayonne, ou encore Montreuil, les prix de l’ancien ont fortement progressé depuis dix ans, pour différentes raisons : arrivée du RER, attrait du littoral renforcé après la crise sanitaire, gentrification de certains quartiers. Concomitamment, dans ces mêmes communes, les prix des programmes neufs subissent un recul historique. “Les prix affichés restent stables mais de nombreuses offres commerciales sont proposées pour boucler les ventes d’immeubles dont la construction a été lancée avant la crise immobilière que nous traversons”, explique Pierre-Emmanuel Jus.
Des promoteurs pressés
Résultat ? Les investisseurs peuvent facilement obtenir une pièce supplémentaire ou des rabais conséquents : le plus souvent de l’ordre de 6 à 7 %, mais jusqu’à 12 % pour les meilleurs négociateurs. Sans compter que l’immobilier neuf bénéficie de frais de notaire structurellement plus faibles – 2 à 3 % contre 7 à 8 % dans l’ancien -, quand ils ne sont pas offerts par les promoteurs désireux de boucler au plus vite leur opération ! “Les professionnels ont subi entre 40 et 50 % d’annulations sur réservation. Il y a aussi des retours à la vente, faute d’un financement validé par la banque, relate Pierre-Emmanuel Jus. Or, s’ils ne vendent pas à des particuliers, leur alternative consiste à se tourner vers la Caisse des dépôts et consignations, avec une décote de 20 % !”
A l’inverse, l’ancien supporte le poids des travaux de rénovation, qui s’est fortement accru depuis deux ans, tant en termes de coûts que de délais. Ce poste ne devrait pas s’alléger dans les prochaines années du fait des contraintes de plus en plus lourdes qui pèsent sur les bailleurs en matière d’isolation thermique.
Un bémol : l’éloignement des centres-villes
De fait, un changement de modèle s’opère : moins cher à l’achat, nécessitant moins d’entretien et permettant une meilleure fidélisation des locataires désormais sensibles aux dépenses de chauffage, le neuf prend l’avantage. Seul bémol : ces programmes se développent essentiellement dans des zones hors des centres-villes, mais qui bénéficient souvent de politiques d’urbanisme ambitieuses amenant services et transports en commun. C’est le cas de la première ville de notre classement, Meyzieu (Rhône), désormais reliée à Lyon par le tramway, à proximité de la base nautique le Grand Large et qui n’est pas soumise à l’encadrement des loyers.
“Lorsque le neuf est un peu plus cher que l’ancien, jusqu’à 10 %, le gain en termes de délai de location, de temps de gestion, de fidélisation des locataires et de potentiel de développement du quartier reste très favorable”, conclut Pierre-Emmanuel Jus. Selon les calculs de ce dernier, miser sur du neuf est toujours attractif à Nantes, Créteil, Toulouse, Besançon, Nice et Lyon, même si le prix y est légèrement supérieur à celui de l’ancien. Si vous êtes intéressé par la démarche, mettez-vous en quête de programmes qui doivent se boucler rapidement. Ne vous limitez pas aux offres coup de poing déjà proposées par les promoteurs. Et n’hésitez pas à négocier jusqu’au bout : la période s’y prête.
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