Les banques prêtaient en moyenne à 3,6 % sur vingt ans en septembre, contre 4,3 % en décembre 2023. Cette bonne nouvelle se traduit en espèces sonnantes et trébuchantes pour les emprunteurs. Une mensualité de 1 000 euros permet d’emprunter aujourd’hui 171 000 euros hors assurance, contre 162 000 euros fin 2023. Dans le même temps, les acheteurs profitent de la contraction des prix de l’immobilier, avec des reculs de 4,8 % sur un an à Paris et de 1,9 % en moyenne dans les dix principales villes de France, d’après le dernier baromètre SeLoger Meilleurs Agents. “La situation est favorable aux emprunteurs qui peuvent négocier à la fois le prix du bien qu’ils convoitent et les conditions de leur crédit”, résume Maël Bernier, la porte-parole de Meilleurtaux.
Les meilleurs dossiers obtiennent déjà 3,4 % sur vingt ans, d’après Cafpi. “Les banques devraient continuer à baisser le taux de leurs crédits immobiliers dans les prochains mois dans un contexte de détente des taux directeurs de la Banque centrale européenne (BCE)”, indique Caroline Arnould, la directrice générale de Cafpi, qui anticipe des prêts sur vingt ans à 3 % d’ici la fin de l’année. En effet, la BCE a une nouvelle fois réduit son taux directeur à 3,5 % le 12 septembre, après un premier pas en juin, dans un contexte de réduction de l’inflation et de croissance atone.
Calme plat sur le marché
De plus, le taux de l’emprunt d’Etat à dix ans sur le marché français, l’OAT 10 ans, est lui aussi sur la pente descendante, aux environs de 2,8 % actuellement, contre 3,5 % il y a un an. Cela permet aux banques de dégager une marge lorsqu’elles octroient un prêt à leurs clients. “Le crédit immobilier est une activité rentable pour les banques, mais c’est surtout une opération de conquête de clientèle”, note Pierre de Buhren, directeur général d’Empruntis. Elles sont donc prêtes à faire des efforts pour capter un nouveau client, d’autant que nombre d’entre elles sont en retard sur leurs objectifs de production de crédit, le marché immobilier étant très calme.
Le nombre de transactions devrait reculer à moins de 800 000 cette année, selon SeLoger Meilleurs Agents, après 900 000 en 2023 et plus d’un million en 2021 et 2022, deux années pendant lesquelles les taux d’emprunt étaient au plancher. Ce qui se traduit dans la production de nouveaux crédits : elle s’est limitée à 47,3 milliards d’euros au premier semestre 2024, en baisse de 36 % par rapport au premier semestre 2023. Un frémissement se fait cependant sentir depuis cet été puisqu’elle a atteint 11,3 milliards d’euros en juillet, au plus haut depuis mai 2023.
Des prêts à taux bonifiés pour les jeunes
Les banques sont donc ouvertes à la négociation mais cela ne signifie pas qu’elles sont moins exigeantes sur le dossier des emprunteurs. Elles demandent au minimum 10 % d’apport, même si on voit, depuis quelques mois, des banques accepter en province des opérations sans apport. “Il est conseillé de ne pas investir toute son épargne dans l’apport : mieux vaut en conserver une partie pour la placer dans la banque, et y puiser en cas de coup dur”, recommande toutefois Sandrine Allonier, porte-parole de Vousfinancer.
Pour boucler son opération, il faut aussi penser aux différents prêts aidés du marché. Ils sont pour la plupart réservés aux emprunteurs aux revenus modestes, comme le prêt à taux zéro ou le prêt accession d’Action Logement. Mais certains établissements accordent des prêts à taux bonifié aux jeunes, sans conditions de ressources, sur des enveloppes allant jusqu’à 20 000 euros.
L’emprunteur doit par ailleurs rester en dessous du plafond de taux d’endettement de 35 % fixé par le Haut Conseil de stabilité financière. Une règle plus facile à respecter grâce à la baisse des taux d’intérêt, qui réduit la mensualité pour un même montant emprunté. Autre solution, la délégation de l’assurance de prêt – elle couvre l’emprunteur en cas de décès ou d’invalidité – permet, elle aussi, de réaliser des économies. Il convient de la souscrire non pas auprès de la banque accordant le crédit mais auprès d’un autre assureur en direct. Le taux proposé par les banques s’élève en moyenne à 0,32 %, contre 0,15 % en cas de délégation pour un emprunteur de 35 à 50 ans assurant un crédit de 200 000 euros sur vingt ans, d’après le courtier Réassurez-moi. Une piste permettant d’alléger significativement la note sur une longue durée.
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