Selon les estimations les plus récentes, la France compterait environ 45 000 châteaux. Ce chiffre important mais non officiel cache de grandes disparités car la notion même de château est fluctuante. Il n’y a rien de commun entre Chambord, un château fort du XIVe siècle et un manoir normand à colombages. Cette diversité de styles, d’époques, de tailles mais également d’états est un atout car chacun peut trouver son bonheur, selon ses moyens. Toutefois, acquérir un château n’est pas de tout repos puisqu’il faudra en assurer l’entretien dans la durée. Mieux vaut donc mûrir son projet et ne pas craquer pour des machicoulis, des douves en eau ou des boiseries peintes sans peser le pour et le contre.
Tous les agents immobiliers spécialistes de la vente de châteaux, comme Patrice Besse, Le Nail Immobilier ou Mercure Forbes Global Properties l’affirment : nul besoin d’être multimillionnaire pour devenir châtelain. Si certaines grandes demeures historiques sont proposées à plus de 5 millions d’euros, le gros du marché reste relativement accessible. La plupart des biens se situent dans une fourchette comprise entre 400 000 et 1,6 million d’euros, soit le prix d’un grand studio ou d’un bel appartement familial à Paris.
Proche des villes mais loin des voisins
La situation géographique est un critère essentiel. A qualités architecturales égales, un château facilement accessible par la route et peu éloigné des grands centres urbains se vendra beaucoup plus cher que celui – pourtant plein de charme – situé loin de tout. De plus, certaines régions comme le Périgord ou la Provence sont préférées à d’autres qui, comme les Hauts-de-France ou la région Grand Est, sont un peu délaissées. Le style et l’époque de construction sont également à prendre en considération.
Les châteaux classiques du XVIIe et XVIIIe siècle sont plus recherchés que les bâtisses du XIXe ou les édifices souvent inconfortables du Moyen Age. La surface du parc et des terres entourant le château entrent aussi en ligne de compte. En devenant châtelains, les acquéreurs souhaitent avant tout vivre tranquilles, loin des nuisances de voisinage. Pour autant, soulignent les agences précitées, un domaine trop étendu et lourd à gérer peut s’avérer dissuasif. Enfin, certains châteaux sont inscrits ou classés au titre des monuments historiques ou bénéficient d’un label délivré par la Fondation du patrimoine attestant de leur intérêt architectural. Ce statut joue un rôle déterminant pour certains acheteurs car il influe sur la fiscalité des dépenses de rénovation et d’entretien.
Des aides publiques possibles
Chaque année, 3 000 châteaux sont proposés à la vente en France et 400 à 500 trouvent preneur. Un conseil s’impose avant toute signature chez le notaire : il faut réaliser une estimation précise des travaux de rénovation et de modernisation à envisager, et chiffrer les coûts annuels d’entretien. Ce préalable est incontournable car si vous avez l’impression d’avoir fait une bonne affaire, vous risquez fort de déchanter quand vous recevrez les factures des artisans. D’autant que, depuis le Covid, le prix des matériaux a explosé. De plus, la réfection d’une belle demeure historique n’a rien à voir avec celle d’une maison bourgeoise. Vous devrez faire appel à des spécialistes, utiliser des matériaux nobles, recourir à des techniques anciennes et raisonner en termes de surface. Ainsi, la toiture à recouvrir entièrement d’un joli château fort avec ses tourelles et encorbellements peut vite représenter plus de 1 000 mètres carrés, ce qui gonfle la facture !
C’est là que l’inscription, le classement ou le label de la Fondation du patrimoine présentent un réel intérêt. Si votre château n’entre dans aucune de ces catégories, toutes les dépenses sont à votre charge et il vous sera difficile d’obtenir des aides publiques. A l’inverse, s’il est inscrit, classé ou labellisé, vous pourrez obtenir des subventions de l’Etat, de la région, du département ou de la commune, mais surtout vous bénéficierez d’un régime fiscal de faveur. Selon que vous vous réservez l’usage du bien, l’ouvrez à la visite ou en tirez des recettes, vos charges d’entretien et de restauration pourront être partiellement ou intégralement déduites de votre revenu imposable, sans limitation de montant, ce qui pourra réduire à zéro votre impôt sur le revenu. Pour certains contribuables lourdement taxés, le statut de châtelain présente alors de substantiels avantages !
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