Le verdict est tombé pour les propriétaires bailleurs ayant opté pour le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP). La loi de finances 2025 a raboté les avantages fiscaux de ce régime très avantageux. « Cela fait plusieurs années que nous alertons nos clients sur le fait que ce dispositif est sur la sellette, relate Amaury Demarta, patron de Millenium Gestion Privée. Le LMNP est une sorte d’anomalie, un régime de faveur par rapport au traitement fiscal des revenus fonciers en location nue. » Pour y prétendre, il faut respecter plusieurs critères. Le bien doit être meublé, c’est-à-dire disposer de tous les équipements prévus par la loi. Ensuite, les revenus liés aux loyers ne doivent pas excéder 23 000 euros par an ou bien 50 % des revenus globaux du foyer fiscal.
Il permet, à condition d’opter pour le régime dit « réel », de déduire ses charges (taxes, assurances, frais d’acquisitions, travaux d’entretien…) des revenus locatifs, mais aussi d’amortir son bien. Autant de déductions qui aboutissent à un résultat nul ou très faible pendant de nombreuses années, et donc à un impôt à zéro. « En location nue, il est possible de déduire ses charges et ses éventuels intérêts d’emprunt mais le solde est imposé au barème de l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux, ce qui peut monter jusqu’à 60 % pour les foyers les plus imposés, rappelle Laurent Desmoulière, directeur de l’ingénierie patrimoniale de Financière Meeschaert. Au contraire, en meublé, on peut éviter l’impôt pendant environ une dizaine d’années. Lorsque le bien a été acquis à crédit, cela permet d’affecter l’intégralité des loyers au remboursement de la dette. »
Mauvaise nouvelle pour le vendeur, ces amortissements devront désormais être réintégrés dans le calcul de la plus-value lors de la cession du bien, à l’exception des résidences services. La donation et la succession, en revanche, ne sont pas concernées.
Pas de changement pour l’investisseur de long terme
En pratique, les amortissements passés seront déduits du prix d’acquisition du logement, avec pour effet d’augmenter mécaniquement la plus-value taxable au taux de 19 % et aux prélèvements sociaux (17,2 %), auxquels peut s’ajouter une taxe supplémentaire pour les plus-values supérieures à 50 000 euros. « C’est le régime fiscal des plus-values immobilières du particulier qui s’applique, souligne Aurélie Sultan, avocate en fiscalité patrimoniale, associée du cabinet Demeuzoy Avocats. Celui-ci prévoit des abattements pour durée de détention, lesquels permettent d’aboutir à une exonération d’impôt sur le revenu après vingt-deux ans de détention et de prélèvements sociaux au bout de trente ans. » Ainsi, rien ne change réellement pour les investisseurs de long terme. Les propriétaires qui louent en meublé sous le régime micro-BIC (bénéfices industriels et commerciaux) pourraient également être concernés par cette réforme puisque l’abattement forfaitaire est réputé tenir compte des amortissements pratiqués. « Aussi, la mise en œuvre de cette réforme peut s’avérer délicate et des précisions de l’administration fiscale sont attendues avec intérêt », précise Aurélie Sultan.
Néanmoins, la location meublée reste plus avantageuse que la location nue. « Pendant toute la durée de vie de l’investissement locatif, le propriétaire va continuer à pouvoir défalquer les amortissements de ses revenus et ainsi réduire son imposition, souligne Amaury Demarta. Pour des foyers à hauts revenus, cela représente une économie d’impôt significative. »
Cette réforme fait suite à la loi Le Meur, qui a déjà durci le traitement des locations en meublé non professionnel pour les locations saisonnières : depuis le 1er janvier, le plafond de revenus pour prétendre au micro-BIC a été abaissé à 15 000 euros et le taux de déduction à 30 % (contre 50 % auparavant) pour les meublés non classés. « Cette règle incite les bailleurs à passer au régime réel qui est fiscalement plus avantageux même s’il est contraignant d’un point de vue administratif », remarque Laurent Desmoulière. Ces évolutions ne sont peut-être qu’une première étape avant une refonte plus drastique du régime.
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Publish date : 2025-03-01 08:30:00
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