« Une urgence nationale, une urgence sociale et une urgence économique pour tout un secteur ». C’est en ces termes que le premier ministre Sébastien Lecornu a résumé la crise du logement, le 23 avril dernier, au moment de présenter les grandes lignes d’un projet de loi en cours de préparation. Au programme, quatre volets : relancer l’investissement locatif, simplifier les règles, accélérer les projets et renforcer le rôle des collectivités territoriales.
« De bonnes intentions », salue Guillaume Poitrinal. Grande figure du secteur de l’immobilier, cet entrepreneur a créé sa structure de promotion, WO2, après avoir été dirigé, de 2006 à 2013, Unibail-Rodamco, la seule foncière du CAC40. Les blocages qui freinent la construction neuve et assèchent le marché locatif lui sont parfaitement connus. « En France, on a tué le bailleur privé à coups de taxes et de normes », s’insurge-t-il, appelant de ses vÅ“ux un grand exercice d’allègement administratif. Un autre sujet lui est cher : alors président de la République, François Hollande l’avait missionné, fin 2013, pour mener le choc de simplification. Un chantier toujours en cours.
L’Express : Quelle est votre perception du marché du logement en France aujourd’hui ?
Guillaume Poitrinal : Le nÅ“ud du problème, c’est que ce secteur demeure à la fois suradministré et surtaxé. Il souffre d’une complexité administrative considérable. Dans l’ancien, la multiplicité des normes, notamment environnementales, conduit à une réduction de l’offre. Avec comme point d’orgue la sortie du marché de certains biens loués sur la base de leur diagnostic de performance énergétique. Des commentaires sérieux ont récemment été publiés démontrant qu’en réalité, le gain carbone des travaux d’isolation qu’on impose à tous ces vieux logements est quasiment nul. Tout simplement parce que la France dispose de centrales nucléaires pour produire de l’électricité et que les émissions liées à la consommation d’énergie sont donc très faibles, tandis que les matériaux utilisés pour l’isolation, eux, ont un coût en carbone.
La production de logements neufs, elle aussi, souffre d’un excès de réglementations. Le sénateur Eric Doligé avait dressé cet inventaire assez effarant [NDLR : dans un rapport en 2011] : l’acte de construire est régi par onze codes différents – urbanisme, environnement, patrimoine, travail…. Dès qu’émerge un sujet à traiter, on invente une norme. Hier, c’était en matière de sécurité, aujourd’hui d’environnement. Les pouvoirs publics ne se posent jamais la question du coût, ni de l’impact sur le marché locatif privé, car ils estiment qu’il y aura toujours des investisseurs prêts à payer.
Alors que, vous l’évoquiez, la fiscalité est déjà dissuasive…
Les taxes sont absolument partout. Des droits de mutation très importants sont prélevés à l’entrée et à la sortie. La TVA sur le neuf, à 20 % en règle générale, s’applique non seulement à la construction, ce qui est tout à fait normal, mais aussi au foncier. Alors qu’en réalité, le promoteur immobilier qui achète une parcelle et construit est taxé, à la revente, sur l’ensemble, même si le terrain seul ne crée aucune valeur ajoutée. Certains voient plus loin que ce seul problème et considèrent le logement neuf comme un besoin essentiel. En conséquence, ils plaident pour une baisse de la TVA, une possibilité qui n’existe que par exception – comme souvent en France – dans les zones à TVA réduite.
Nos voisins européens font-ils mieux ?
Les autres marchés fonctionnent en trépied, c’est-à -dire qu’ils s’appuient sur trois piliers : l’accédant à la propriété, le social et le bailleur privé qui construit pour louer. En France, on a tué le bailleur privé à coups de taxes et de normes. Si vous avez la chance de payer l’impôt sur la fortune immobilière (IFI), votre rendement locatif diminué de la fiscalité est négatif. A l’étranger, on ne trouve pas d’IFI. Cet impôt constitue un véritable frein, alors que beaucoup de Français seraient tout à fait disposés à acheter des appartements pour les mettre en location.
A Paris, à la fin du XIXe et au début du XXe siècle, les quartiers haussmanniens se sont énormément développés grâce à des gens qui achetaient des immeubles de rapport. La promotion immobilière parisienne a toujours été soutenue par des bailleurs privés. Aujourd’hui, on assimile l’immobilier à la rente. Mais enfin, loger des étudiants ou des ménages, c’est aussi bien pour le pays que des placements en Bourse ou dans une assurance-vie ! Cette forme d’investissement a une vraie utilité sociale.
La Loi de finances 2026 a créé un statut du bailleur privé, qui offre la possibilité d’amortir l’acquisition d’un appartement mis en location pour neuf ans. De quoi redonner de l’air au marché ?
Cette initiative va dans le bon sens. Toutefois, comme d’habitude, elle est soumise à beaucoup de conditions. Si les bailleurs privés n’avaient pas été découragés d’investir dans l’immobilier résidentiel, on n’en serait pas là . La production de logements est quasiment à l’arrêt et le social ne pourra pas répondre à la demande, d’autant que, compte tenu de l’état des finances publiques, on s’oriente vers des coupes budgétaires.
Avec l’annonce par Sébastien Lecornu des grandes lignes d’un projet de loi en faveur du logement, le gouvernement semble désireux de s’emparer du sujet. Enfin ?
J’en suis heureux, il y a plein de bonnes intentions chez Monsieur Lecornu, qui travaille aussi à une simplification administrative, mon autre cheval de bataille. Je lui souhaite de réussir en dépit d’une Assemblée nationale aussi fragmentée. Pour rétablir la situation, il faut s’attaquer aux normes, y compris certaines destinées à la protection des locataires, et qui se retournent contre eux : l’encadrement des loyers, la difficile récupération du logement en cas de squat, le DPE… Il faut revenir à du bon sens. Est-ce que le Premier ministre aura la majorité pour le faire ? Ce n’est pas acquis. Est-ce qu’il aura la pédagogie nécessaire pour expliquer que ces mesures favorables aux locataires conduisent en fait à un assèchement du marché locatif ? Je l’espère.
Pensez-vous que le thème du logement va monter en puissance au cours de la campagne présidentielle ?
En tout cas, l’attente des Français est forte. Le malaise que crée cette crise ne trouve que peu d’écho auprès des responsables politiques. Or, quand on ne construit plus, on crée une inégalité intergénérationnelle dramatique entre ceux qui sont logés et ceux qui ont besoin de se loger, entre les baby-boomers et la génération suivante. Cette situation creuse un fossé social terrible. Dans mon livre Pour en finir avec l’apocalypse : Une écologie de l’action (Editions Stock, 2022), j’avais fait ce calcul : c’est la première fois depuis la création de la Sorbonne, au XIIIe siècle, qu’un professeur d’université, avec sa rémunération, ne peut pas se loger dans Paris. C’est fou !
Que faut-il faire pour relancer la construction neuve ?
Simplifier tout d’abord. L’intelligence artificielle peut nous aider à revoir ce grand écheveau de normes qui nous contraignent. En recherche avancée, elle peut constituer un outil formidable pour simplifier ce pays, en permettant de regarder comment les autres abordent les questions liées à l’environnement, la sécurité, la hauteur sous plafond, l’accès à la lumière naturelle… Et en repérant les contradictions ou les inefficiences de nos lois et décrets actuels. Il faudrait ensuite tirer des enseignements de cette comparaison internationale et simplifier l’acte de construire.
Il faut aussi faciliter les autorisations. Compte tenu de l’interdiction d’artificialiser les sols, on se retrouve à construire dans des zones industrielles ou commerciales. Pour les convertir en lieu d’habitation, il faut modifier le plan local d’urbanisme, à condition de convaincre le maire, mais aussi le président de l’intercommunalité, pas toujours du même bord politique, ce qui peut ralentir le processus. Ensuite, il faut toutes les autorisations possibles, comme celles de la fameuse Autorité environnementale qui mène des enquêtes « faune et flore », à la recherche d’espèces rares dans les milieux industriels ou urbanisés. Récemment, on nous a obligés à mener cette étude de douze mois pour rechercher des spécimens à protéger… en plein quartier de La Défense ! Une fois l’oiseau, le coléoptère ou le lézard trouvé, on impose au porteur de projet de coûteuses mesures de compensation. Il serait préférable de dédier cet argent à sauver la forêt en péril ou les récifs coralliens.
Enfin, il faut obtenir le permis de construire en subissant la mode française des recours. Il existe des sanctions en cas d’abus, mais elles sont peu appliquées, et supposent que toutes les voies du droit, jusqu’au Conseil d’Etat, aient été épuisées. Ainsi, ce n’est qu’au bout de cinq ans de procédure qu’il est possible de demander réparation pour un recours abusif. En résumé, il est indispensable de mener cet exercice de simplification administrative en France. Malheureusement, on s’en préoccupe seulement quelques mois tous les 3 ou 4 ans…
Le sujet revient, malgré tout, régulièrement sur le tapis, et pas seulement pour le logement : le mois dernier, Emmanuel Macron a parlé d’appliquer à 150 projets industriels la méthode dite « Notre-Dame », synonyme de procédures accélérées. Qu’en pensez-vous ?
En réalité, l’exemple de Notre-Dame de Paris n’est pas le plus juste. Certes, il y a eu une loi d’exception. Mais ces fameuses ordonnances qui permettaient à Notre-Dame de passer au-dessus de tous les règlements, il n’y en a quasiment pas eu. Tout simplement parce qu’il n’y avait pas de permis de construire puisque le choix a heureusement été fait de rebâtir à l’identique.
Les Jeux olympiques sont un meilleur exemple : là , pour le coup, il y a eu des raccourcis administratifs. C’est bien, mais plutôt que de procéder par exception, pourquoi est-ce qu’on ne traite pas le principe ? Mieux vaudrait améliorer le système pour tous les projets industriels.
Qui peut piloter ce chantier de la simplification ?
Ma proposition, c’est que cette mission soit menée depuis l’Elysée, le centre du pouvoir de notre pays. Au lieu d’avoir des conseillers de la présidence qui chapeautent chaque ministre comme c’est le cas aujourd’hui, ceux-là se consacreraient uniquement à simplifier la France. Avec deux leviers. S’attaquer au stock de normes pour réécrire les codes, les alléger. Une fois encore, avec l’aide de l’intelligence artificielle, je pense qu’on peut repérer les inepties, les anomalies par rapport aux pays étrangers, réécrire un certain nombre de lois… Puis maîtriser le flux : à chaque fois que l’Assemblée nationale ou le Sénat ont l’idée de rajouter des textes, il faut en évaluer les impacts. Je l’ai constaté du temps du choc de simplification de François Hollande, beaucoup de parlementaires n’ont aucune idée de la complexité administrative qu’ils imposent quand ils votent une loi.
Quels pays ont réussi ce genre de démarche ?
Typiquement, l’Angleterre et les Pays-Bas, parce que ce travail a été entrepris dans la durée, avec un organisme permanent et dédié qui proposait sans cesse des mesures de simplification compactes, concrètes, faciles à mettre en Å“uvre. Ce type de pratiques est bien connu des entreprises privées et de l’industrie : le coût initial n’est pas négligeable, mais cet investissement peut rapporter beaucoup. C’est ce qu’il faut faire : du reengineering de l’Etat, des administrations françaises et des collectivités locales. Le jour où la France réglera ces sujets de surréglementation et de surtaxation, elle connaîtra à nouveau une grande période de prospérité.
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Author : Muriel Breiman
Publish date : 2026-05-24 09:32:00
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