Anticiper sa retraite en achetant de l’immobilier, l’idée est loin d’être nouvelle. Reste à choisir entre les différentes solutions, en tenant compte des conséquences fiscales, qui pèsent lourd dans l’équation.

Investir en direct dans la pierre en privilégiant le meublé

Dans la configuration idéale, l’épargnant achète un bien à crédit pour le mettre en location. Les loyers perçus lui servent à payer une partie des mensualités de l’emprunt. Une fois à la retraite et le crédit intégralement remboursé, le propriétaire bénéficie à plein d’un complément financier. L’idée est belle sur le papier, mais sa rentabilité faible, notamment en raison de la fiscalité : les revenus fonciers nets des charges déductibles sont imposés au barème progressif de l’impôt sur le revenu, aux prélèvements sociaux de 17,2 %. “Un contribuable imposé dans la tranche marginale à 30 % voit quasiment la moitié de ses revenus fonciers disparaître, note Guillaume Eyssette, fondateur du cabinet en gestion de patrimoine indépendant Gefinéo. L’opération apparaît donc comme peu lucrative, d’autant que les loyers sont plafonnés dans de nombreuses communes.” On peut certes espérer réaliser une plus-value sur le bien, à défaut d’en tirer un rendement avantageux, mais il reste hasardeux de baser sa future retraite sur l’hypothétique augmentation des prix de l’immobilier à un horizon de quinze ou vingt ans.

L’autre solution, que les épargnants choisissent de plus, consiste à acheter un bien pour le louer meublé. Le régime du loueur en meublé non professionnel (LMNP) répond en effet parfaitement à la problématique fiscale : les revenus (loyers) se déclarent en tant que bénéfices industriels et commerciaux (BIC), dont le bailleur peut déduire une fraction du prix d’acquisition du bien sous la forme d’un amortissement. “Dans la pratique, cela se traduit par une quasi-absence d’imposition pendant les douze à quinze premières années, car les loyers sont compensés par l’amortissement”, résume Guillaume Eyssette. Un dispositif très avantageux… du moins en l’état actuel de la réglementation : le projet de loi de finances pour 2025 propose en effet de réintégrer l’amortissement du bien dans le calcul de la plus-value lors de la revente. Pour l’heure, rien n’a encore été acté, car c’est avant tout la location de courte durée qui se trouve dans le viseur. A suivre.

Opter pour la nue-propriété, une solution à anticiper

Se construire un patrimoine immobilier tout en profitant d’une décote sur le prix d’achat, en optimisant la fiscalité et sans le stress de la gestion locative au quotidien : c’est la promesse de l’investissement en nue-propriété. Il s’agit d’acheter un bien en démembrement : l’investisseur en acquiert la nue-propriété, tandis que l’usufruit revient à un bailleur professionnel. “L’acheteur bénéficie d’une décote de 30 à 40 % du prix du bien en pleine propriété”, précise Nicolas de Bucy, directeur général de Perl, une société spécialisée dans ce type de montages réalisés avec des bailleurs sociaux. Pendant toute la durée du démembrement, fixée entre quinze et vingt ans, le bailleur social se charge de mettre le bien en location et perçoit les loyers. Le propriétaire de la nue-propriété ne touche donc pas de revenus fonciers, ce qui, logiquement, ne génère pas d’imposition.

Le bien n’entre pas non plus dans la base de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) pour les contribuables concernés. Cerise sur le gâteau : “S’il finance l’opération à crédit, les intérêts de l’emprunt se déduisent de ses autres revenus fonciers lorsque l’usufruitier est un bailleur social”, précise Nicolas de Bucy. L’idéal consiste à anticiper en investissant avant la cinquantaine afin de récupérer la pleine propriété du bien un peu avant son départ à la retraite. Il deviendra alors possible de le louer pour percevoir les loyers. Autre solution, revendre puis placer le capital obtenu sur un contrat d’assurance-vie, de préférence ouvert huit ans auparavant afin de pouvoir réaliser des retraits peu fiscalisés au fur et à mesure de ses besoins. Ce type de programme nécessite un investissement compris entre 100 000 euros et 200 000 euros dans la plupart des cas.

Diversifier son patrimoine avec des parts de SCPI

Investir dans une centaine d’actifs immobiliers avec une mise de départ de quelques centaines d’euros ? C’est possible grâce aux sociétés civiles de placement immobilier (SCPI), ces placements financiers détenant de l’immobilier physique professionnel (bureaux, commerces, entrepôts, etc.). Ces produits versent un revenu régulier, dont le montant est directement lié aux loyers encaissés. Il s’agit donc d’une solution idéale pour compléter ses revenus lors de la retraite, avec un rendement moyen de 4,52 % en 2023, d’après l’Association française des sociétés de placement immobilier (Aspim). Mais les SCPI traversent une crise depuis dix-huit mois. La forte hausse des taux d’intérêt entre 2022 et 2023 a entraîné une baisse de valorisation des immeubles. L’essor du télétravail a en outre chamboulé le marché des bureaux, les locaux excentrés étant désormais délaissés. Résultat, la valeur des parts de SCPI a reculé en moyenne de 10,3 % en 2023. D’autres baisses ont eu lieu depuis le début de l’année. “Nous aurons encore des ajustements jusqu’à la fin de 2024, mais la situation s’améliorera en 2025 dans un contexte de diminution des taux directeurs de la Banque centrale européenne”, analyse Jonathan Dhiver, le fondateur du courtier MeilleureSCPI. com. Le rendement des SCPI devrait quant à lui rester stable en 2024 aux environs de 4,5 %.

Dans ce contexte, il ne faut pas écarter totalement le produit, mais se montrer prudent. Ainsi, il est recommandé d’investir sur plusieurs SCPI pour répartir le risque, en se diversifiant sur plusieurs sociétés de gestion, et en variant les zones géographiques et les types d’investissement. Si certains véhicules souffrent, d’autres voient la situation actuelle d’un bon œil. “Les SCPI ayant collecté ces derniers mois pourront saisir des opportunités de marché en investissant leur cash dans des immeubles à des niveaux de rendement attractif compte tenu de la baisse des prix”, ajoute Jonathan Dhiver.

Côté fiscalité, les revenus fonciers issus des loyers perçus par les SCPI sont soumis au barème de l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux. De plus, les SCPI entrent dans le patrimoine imposable à l’IFI. Pour réduire la pression fiscale, il reste possible d’investir au travers d’une assurance-vie afin de bénéficier de la fiscalité de cette enveloppe. Mais le choix se restreint alors à la poignée de supports généralement référencés par l’assureur. Autre option : acheter des parts de SCPI en nue-propriété pour obtenir une décote sur le prix d’achat. Dans ce cas, l’épargnant ne perçoit les revenus qu’au terme du démembrement, une fois à la retraite, lorsque son taux marginal d’imposition est traditionnellement plus faible.

Acheter en viager avec une décote

“Acheter un bien en viager permet de se constituer un patrimoine immobilier à moindre coût, puisque le bien est cédé avec une décote pour tenir compte de son occupation par le vendeur”, indique Igal Natan, directeur associé du groupe Renée Costes. Le niveau de cette décote dépend de l’espérance de vie du vendeur, laquelle découle de son âge et de son sexe. Elle atteint par exemple 43 % si le vendeur est un homme de 75 ans, et 49 % s’il s’agit d’une femme du même âge. La valeur occupée d’un bien estimé 300 000 euros est ainsi comprise entre 153 000 et 171 000 euros dans notre exemple.

L’acheteur règle une partie de ce montant le jour de la vente (il s’agit du bouquet), et le solde sous la forme d’une rente viagère. Celle-ci s’élève en moyenne à 738 euros d’après Renée Costes, pour un bouquet moyen de 76 000 euros. L’acheteur peut aussi parfois régler cette somme en une seule fois, le jour de la vente, en achetant la nue-propriété du bien. Dans les deux cas, il récupérera la pleine propriété au décès du vendeur, et pourra alors réaliser des travaux pour le louer et percevoir des revenus, ou le vendre pour obtenir un capital dans lequel puiser pour compléter sa retraite. “L’objectif consiste à faire coïncider son horizon d’investissement avec sa date de départ à la retraite, et donc de choisir un vendeur ayant autour de 75 ans lorsqu’on achète un viager à 50 ans”, recommande Igal Natan. Tout en gardant à l’esprit qu’il demeure un aléa quant à la date effective de libération du bien.