L’année a commencé sur l’air de 2024 pour les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI). Dès le 1er janvier, La française REM cueillait ses clients à la sortie des fêtes pour leur annoncer une baisse de prix des parts de plusieurs de ses SCPI historiques. Dans les jours suivants, Praemia puis Swiss Life lui emboîtaient le pas. Ces fonds immobiliers sont dans la tourmente depuis la remontée des taux d’intérêt intervenue courant 2022. “Ces baisses devraient être plus marginales en 2025 et limitées à des véhicules déjà identifiés pour la plupart”, estime toutefois Pierre Garin, directeur du pôle immobilier de Linxea, dans son Observatoire des SCPI.
Un bilan moins rose qu’annoncé
Les investisseurs se sont vite penchés sur les rendements 2024 de leurs fonds, les SCPI étant avant tout souscrites pour la rémunération régulière qu’elles procurent. L’association professionnelle du secteur, l’Aspim, vient de clore le suspense en annonçant un taux de distribution moyen de 4,72 % pour 2024, supérieur de 0,20 point à celui de l’an passé. Malheureusement, le bilan est moins rose que ce chiffre ne le laisse paraître. “Le dividende brut moyen servi par les SCPI en 2024 a diminué de 3 % par rapport à 2023”, souligne l’Aspim dans son étude. Au global, 43 % des SCPI ont réduit leur distribution en euros. Le taux de rendement est en effet calculé en rapportant les dividendes versés aux associés par le prix de part au 1er janvier de l’année concernée (2024 pour le taux 2024). “La progression de 0,2 point s’explique par la baisse de 4,9 % du prix de part moyen en 2023”, poursuit l’Aspim. Quelques supports affichent même des baisses sensibles, à l’image d’Aestiam Cap’hebergimmo (Aestiam) ou de Pierval Santé (Euryale AM), dont les rendements chutent chacun d’environ 20 %.
Dans le détail, certains éléments permettent toutefois d’être optimistes. Toutes les SCPI ne sont pas logées à la même enseigne, avec un rendement moyen tutoyant les 6 %. C’est dans cette catégorie que l’on retrouve la quasi-totalité des nouvelles SCPI qui se sont créées depuis deux ans. L’année 2024 aura été particulièrement prolifique avec pas moins de 17 nouveaux supports lancés sur le marché. “2025 s’annonce cruciale pour ces jeunes SCPI, qui vont devoir se démarquer pour gagner rapidement des parts de marché et atteindre une taille critique, dans un contexte ultraconcurrentiel”, pointe Pierre Garin.
Des artifices de communication
Le contexte de marché, lors de leur création, leur a permis de sortir des rendements très alléchants sur 2024, dépassant parfois les 10 %. “Les nouvelles SCPI disposent clairement d’un avantage de calendrier car elles peuvent constituer leur patrimoine en acquérant des biens immobiliers dotés d’un rendement que l’on n’avait pas vu depuis dix à quinze ans”, souligne Jérémy Orféo, patron du cabinet de conseil en gestion de patrimoine Weelim.
D’autres phénomènes expliquent les taux boostés affichés par certaines d’entre elles. A commencer par le délai de jouissance : entre le moment où l’investisseur acquiert des parts de SCPI et celui où il peut prétendre à toucher des dividendes, il s’écoule un temps variable selon les produits mais le plus souvent de six mois pour les produits récents. En investissant rapidement l’argent récolté, les SCPI peuvent commencer à percevoir des loyers qu’elles n’ont pas besoin de reverser immédiatement à ces nouveaux porteurs. Elles peuvent ainsi rémunérer plus généreusement les anciens. La société Iroko a mesuré l’impact de ce critère sur le taux de rendement de sa SCPI, Iroko Zen : avec trois mois de délai de jouissance, ce fonds a servi 7,32 % de rendement en 2024, contre 8,49 % si celui-ci s’était monté à six mois.
Par ailleurs, certains gestionnaires ont communiqué sur des taux annualisés, alors que leur SCPI n’avait que quelques mois d’ancienneté. “Une pratique qui avait pourtant été proscrite par l’Aspim”, rappelle Pierre Garin. D’autres calculent le rendement 2024 en rapportant les dividendes servis à un prix de part “sponsor”, c’est-à-dire un prix de part décoté réservé aux premiers investisseurs. Autant de manœuvres qu’il convient de bien décrypter pour analyser le rendement réel d’une SCPI.
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