Un air de reprise… qui reste à confirmer dans un contexte économique et géopolitique tendu. Après deux années de marasme, le marché retrouve en tout cas des couleurs. Avec un nombre de transactions en hausse, des prix stables et des taux de crédits orientés à la baisse, les conditions s’améliorent lentement tant pour les candidats à la propriété (surtout les primo-accédants) que pour les investisseurs. Une tendance qui se confirme partout en France, avec toutefois des disparités entre les métropoles, les villes moyennes et les zones rurales. Nos conseils afin de mieux négocier avec les banques, profiter des meilleurs placements (loi Denormandie à la place du Pinel) et investir intelligemment dans une passoire thermique. Sans oublier un zoom pour trouver les meilleures offres à Paris, Lyon et Nice.
Dans le domaine immobilier aussi, Nice cultive ses particularismes. Ici, la crise a été moins forte qu’ailleurs. Les tarifs médians au mètre carré (m2) avoisinent encore 5 149 euros pour les appartements, 5 946 euros pour les maisons. Et les écarts restent élevés selon les quartiers et le type de logements : de 3 399 à 7 165 €/m² dans un immeuble, jusqu’à 8 249 €/m² pour un pavillon. Certains biens d’exception peuvent même atteindre 15 000 €/m2, comme les belles maisons avec grand jardin/parc sur le Mont Boron, les appartements du Carré d’Or à deux pas de la très chic place Masséna et ceux de la Promenade des Anglais avec vue panoramique sur la mer, selon Meilleurs Agents et Immobilier Notaires.
Un cadre de vie exceptionnel
La ville, il est vrai, présente de nombreux atouts : un cadre de vie exceptionnel, un aéroport international et de nombreuses infrastructures entre bord de mer et pistes de ski, ce qui séduit en cette période post-Covid. « L’année 2021 s’est révélée extraordinaire à tous les niveaux », se remémore Benjamin Mondou, gérant de Lafage Transaction Century 21, un groupement de 12 agences immobilières installées entre Nice et Monaco dont le chiffre d’affaires a progressé de 25 % à l’époque. « Nous avons reçu un déferlement de demandes, principalement de Parisiens. Les taux bancaires restaient encore très bas. Alors, même si cette année-là les prix ont augmenté de 15 % à 20 %, le coût du mètre carré leur apparaissait plus abordable que celui de la capitale. »
Depuis, les tarifs n’ont cessé de grimper. Logique, compte tenu du profil des acheteurs : « Nous continuons d’attirer beaucoup d’étrangers et de Parisiens sur des produits haut de gamme. Ces clients sont moins affectés par la hausse des barèmes de l’emprunt puisqu’ils achètent comptant. » Ajoutez à cela un foncier rare et peu de produits disponibles : la loi de l’offre et de la demande fait son œuvre…
En revanche, pour les primo-accédants et les natifs, la situation se révèle plus compliquée. Un contexte tendu que reflète un volume de ventes en chute de plus de 15 % sur 2024. Nombre d’acheteurs potentiels ne sont finalement pas passés à l’acte. Il aura fallu que les taux d’intérêt redescendent sous la barre des 3 % en mars pour redonner un peu d’air au secteur au premier trimestre 2025.
Un constat résumé par l’expérience de Valentine et Romain, Niçois de cœur et parents de deux petits garçons de 5 et 2 ans. « Nous avons décidé d’acheter en 2023 à l’arrivée de notre deuxième enfant. Or, c’est l’époque où les taux ont commencé à flamber. L’année précédente, nous avions une capacité d’emprunt de 350 000 euros. Là, notre banque ne nous proposait plus que 270 000 euros. Nous avons dû abandonner notre projet. » Ces trentenaires ont finalement pu concrétiser leur rêve en février en empruntant à 3,1 % sur vingt ans. La famille est aujourd’hui installée dans le quartier de Fabron dans un T3 de 82 mètres carrés, un peu éloigné du centre et des transports en commun « mais avec une terrasse ».
Les investisseurs font grise mine
Du côté des investisseurs, en revanche, on fait grise mine. « Le compte n’y est pas, observe Benjamin Mondou, qui gère près de 1 000 lots. L’argent placé en banque rapporte 4,5 % là où le taux de rendement locatif atteint difficilement les 3 %. » Autant dire qu’avec la loi climat, qui impose les rénovations énergétiques, « et tous les ennuis qui peuvent s’imposer aux propriétaires », ce secteur devrait rester morose durablement.
Globalement, toutefois, le marché pourrait rester dynamique en termes de transactions. Sous réserve, évidemment, de voir la baisse des taux d’intérêt se confirmer et les prix au mètre carré se maintenir à un niveau raisonnable.
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Publish date : 2025-04-05 14:00:00
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