Alors que le marché immobilier se stabilise, la baisse des prix continue pour les logements à rénover. « Ils ont du mal à trouver preneur rapidement, car les acquéreurs privilégient les biens en parfait état qui offrent plus de sécurité », affirme Nathalie Naccache, directrice des agences Fortis Immo à Paris. Pourtant, beaucoup d’appartements et de maisons défraîchis classés F et G, les pires notes énergétiques, sont mis en vente avec des décotes de 15 à 20 %, voire plus. Ceux qui affichent un DPE (diagnostic de performance énergétique) un peu meilleur, mais avec des travaux de rafraîchissement présentent aussi un intérêt. « Les acquéreurs négocient des rabais qui correspondent au prix d’une rénovation globale », constate Christelle Ziegler, directrice de Bedin Immobilier Saint Genès à Bordeaux. Voici trois conseils pour vous lancer dans une telle opération avec succès.
1) Débutez par une étude technique
Si vous envisagez d’acheter un logement avec des travaux dans l’espoir de réaliser une bonne affaire, faites analyser le bâti avant de vous lancer. Car toutes les passoires thermiques ne se valent pas. Ne vous contentez pas du seul DPE, rarement suffisant, mais commandez un audit énergétique à un bureau d’ingénieurs thermiciens. Cette étude complète matérialise le gain en performance énergétique pour chaque classe de travaux. Vous saurez ainsi ceux qui valent la peine d’être lancés et à quel coût.
Si vous cherchez un appartement, sachez que, depuis le 1er janvier 2025, le PPT (Plan Pluriannuel de Travaux) est obligatoire dans toutes les copropriétés construites depuis plus de quinze ans. Réalisé par un professionnel (bureau d’études, architecte ou ingénieur thermicien), ce document planifie les travaux collectifs à réaliser dans les dix années à venir, avec une estimation de leurs coûts. Décortiquez-le car vous connaîtrez ainsi les chantiers prévus dans les parties communes à court et moyen terme, et éviterez les travaux individuels qui pourraient doublonner.
Si votre budget est serré et qu’une rénovation intégrale est inenvisageable en une seule fois, réfléchissez en « global » et étalez votre chantier sur plusieurs années. Cette démarche sera toujours plus efficace qu’une rénovation réalisée au coup par coup sans plan de départ. Et elle vous coûtera moins cher ! Un exemple ? Si vous refaites l’électricité puis, quelques années plus tard, isolez vos murs, il faudra refaire passer un électricien pour qu’il raccorde vos prises et interrupteurs aux nouvelles parois. Même cas de figure si vous repeignez votre logement avant de remplacer dans un second temps votre chaudière par un chauffage électrique. Il faudra alors remplacer les anciens radiateurs et… refaire la peinture.
2) Sachez vous entourer
Si vous n’êtes pas expert dans le domaine immobilier, faites appel à un architecte pour vous assister. Le site de l’ordre classe par spécialité (construction, rénovation…) ceux qui exercent à côté de chez vous (www.architectes-pour-tous.fr). Ces professionnels exercent une mission de conseil, facturée à l’heure de travail, et fournissent des solutions d’optimisation d’espace ou d’étude technique de structure. « Nous proposons par exemple des solutions pour aménager une large pièce et y créer plusieurs espaces. Nous vérifions également s’il est possible d’inverser une cuisine et une salle de bains ou de casser un mur porteur », relate Gabriel Reiniche, architecte chez Punkt. Bon à savoir : si vous confiez à un architecte votre chantier de A à Z, de la conception à la fin des travaux, vous profiterez d’une TVA à taux réduit (10 % ou 5,5 % selon la nature des travaux) sur ses honoraires (de 12 à 18 % du montant des travaux hors taxes) et sur tout le chantier. Si les travaux prévus sont de moindre envergure, un assistant maître d’ouvrage (AMO) pourra suivre les opérations pour votre compte à moindres frais.
Attention ! Que vous fassiez ou non appel à un professionnel, une assurance dommage ouvrage doit obligatoirement être souscrite si vous réalisez des travaux de structure. Elle couvre les sinistres graves et offre une indemnisation rapide en cas de malfaçons pendant les dix ans qui suivent. Ne faites pas l’impasse sur cette procédure, car l’attestation d’assurance est systématiquement demandée par le notaire lors de la vente d’un bien immobilier.
3) Optimisez votre financement
Vous êtes déjà propriétaire ? Vous achetez votre résidence principale ? Peu importe. Si vous y faites réaliser certains travaux éligibles par une entreprise RGE (reconnu garant de l’environnement), vous pouvez bénéficier d’un éco-PTZ (prêt à taux zéro). Distribué par certains établissements (liste mise à jour sur le site de la Société de gestion des financements et de la garantie de l’accession sociale à la propriété), ce prêt est d’une durée maximale de quinze ans et son montant peut atteindre 50 000 euros. En outre, si vous achetez un bien à rénover, certains réseaux bancaires (Banques Populaires, Caisses d’épargne, Crédit Agricole, La Banque Postale, LCL…) proposent des ristournes sur le taux du crédit destiné à l’acquisition et la rénovation. Celles-ci peuvent atteindre 0,5 point, à condition que vous vous engagiez à améliorer la performance énergétique du logement.
A cela s’ajoutent des subventions qui prennent en charge une partie des rénovations. Peu connus, les certificats d’économies d’énergie (C2E) financés par les fournisseurs d’énergie, sont distribués pour certaines rénovations éligibles (isolation, installation d’une pompe à chaleur, changement de fenêtre…). Selon le type de travaux, vos revenus, votre région et l’opérateur choisi, ils permettent de récupérer quelques centaines à quelques milliers d’euros. Pour en profiter, « il faut réaliser une demande en ligne avant qu’un artisan RGE ne démarre le chantier », précise Nicolas Moulin, président de Primesenergie.fr. Sachez encore que le comparateur quelleprime.fr donne des estimations à l’instant T. Utilisez-le pour trouver le meilleur opérateur, correspondant à votre profil. Notez encore que « les primes énergie sont cumulables avec l’éco-prêt à taux zéro, MaPrimeRénov’ et les aides à la rénovation locales », comme le souligne Nicolas Moulin.
Enfin, si MaPrimeRénov’ a perdu une grande part de son intérêt dans sa version individuelle, sa version collective, appelée MaPrimeRénov’ Copropriété est un réel atout. Pour l’optimiser, choisissez un Assistant maître d’ouvrage spécialisé dans le domaine. « Nous sommes appelés par les syndics et pouvons suivre techniquement un chantier de rénovation énergétique et optimiser le financement des travaux collectifs pour chaque copropriétaire », explique Pierre Evrard, directeur associé chez Synergiec. Cette société sait, en plus, mobiliser toutes les aides disponibles et peut les compléter, pour les copropriétaires qui le souhaitent, par un prêt collectif à souscription individuelle.
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Author : Marie Pellefigue
Publish date : 2025-10-30 09:00:00
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