La question du logement est au cœur des préoccupations des Français, comme l’a montré un récent sondage Ipsos bva. La difficulté d’accéder à la location d’un logement est un problème quotidien pour des millions de jeunes Français qui subissent un parcours du combattant pour se loger dans des villes sous tension. Tout le monde a un membre de sa famille qui n’a obtenu aucune réponse après des centaines d’envoi de demande de visites, ou qui a connu des queues interminables dans une cage d’escalier muni d’un dossier épais à la main pour espérer convaincre un propriétaire de louer son bien. En cause : la décroissance de l’offre locative.
C’est dans ce contexte que l’encadrement des loyers a été expérimenté en France depuis la loi ELAN votée en 2018. La majorité sénatoriale (de droite) a récemment voté la reconduction de ce dispositif et le gouvernement s’est empressé de l’inscrire à l’ordre du jour de l’Assemblée nationale, contredisant son regard sévère sur le bilan de l’expérimentation quelques mois avant. Comme souvent, cette politique publique est pétrie de bonnes intentions, mais il serait illusoire de s’en tenir aux intentions du législateur pour l’évaluer.
Une baisse des loyers insignifiante
Dans une récente note publiée par Génération Libre, nous nous appuyons sur les évaluations de ce dispositif au niveau français et international pour aboutir à une conclusion claire : il faut mettre fin à cette expérimentation qui met de l’huile sur le feu plutôt que d’éteindre l’incendie. Pour une raison simple : l’effet recherché, c’est-à-dire une baisse des loyers, est quasiment insignifiant. L’effet involontaire de contraction de l’offre, lui, est certain, comme l’a récemment rappelé la Cour des comptes, quelques jours avant le vote au Sénat.
Tout d’abord, le blocage des loyers est difficilement applicable : un tiers des annonces observées dépasse les plafonds. Les économistes Gabrielle Fack et Guillaume Chapelle mesurent, dans une note à l’Institut des politiques publiques, une modération des loyers généralement comprise entre 2 et 4 % relativement à une situation sans encadrement, et non une baisse uniforme des loyers payés. Le gain dépend du logement occupé et de l’écart entre le loyer réglementé et celui qui aurait prévalu sans dispositif, pas seulement des ressources du ménage. Un locataire aisé peut donc bénéficier d’une économie importante tandis qu’un ménage modeste sans logement n’en reçoit aucune. En revanche, le blocage des loyers constitue un manque à gagner certain pour les finances publiques, près de 181 millions de recettes fiscales en moins.
Une raréfaction de l’offre locative
Ensuite, l’encadrement des loyers n’atteint pas son objectif d’accessibilité au logement. S’il permet d’alléger la facture de quelques euros pour certains, il comprime l’offre de logements pour tous en faisant augmenter le niveau général des prix en raison de la rareté artificielle qu’il crée. Pour reprendre la formule de l’économiste suédois social-démocrate Assar Lindbeck, « dans bien des cas, l’encadrement des loyers apparaît comme la technique la plus efficace que l’on connaisse à ce jour pour détruire une ville, à l’exception du bombardement. » Ce qu’il voulait dire par là, c’est que fixer des prix administrés conduit nécessairement à la raréfaction de la mise sur le marché des logements. Les propriétaires ne sont plus incités à louer leurs biens qu’ils leur rapportent moins que ce qu’il leur coûte de le louer. C’est exactement les enseignements que l’on peut tirer des études internationales. Une étude de l’American Economic Review sur le cas de San Francisco avait calculé que la mesure avait conduit à une diminution de 15 % de l’offre locative. On observe le même phénomène à Stockholm et Berlin. A l’inverse, la fin de l’encadrement des loyers à Buenos Aires et la déréglementation du marché ont fait bondir l’offre.
Ceux qui ont du mal à se loger (notamment les jeunes) ont besoin, tout simplement, d’avoir accès à un logement. Pas que ceux qui paient déjà un loyer économisent quelques euros. Ce dispositif vient se rajouter à une pile d’éléments qui viennent alimenter le brasier de la crise du logement : l’augmentation de la fiscalité, l’interdiction des passoires thermiques, l’absence de construction, et des taux d’intérêt élevés. Pour ces raisons, l’offre locative s’est effondrée ces dernières années. Entre 2022 et 2025, le nombre d’annonces a baissé de 47 % à Paris. La situation est similaire à Lyon qui a introduit le dispositif en 2021.
Le blocage des prix n’est pas la solution à la crise du logement. Il est particulièrement troublant qu’une majorité sénatoriale, un ministre du Logement et un Premier ministre de droite défendent ce genre de mesures socialistes qui portent, par ailleurs, atteinte au droit de propriété. Il est grand temps pour les parlementaires de prendre connaissance des études existantes qui n’ont pas montré que l’expérimentation avait été probante et tirer les leçons de l’expérience internationale qui montrent que la mesure aggrave la pénurie. A l’inverse, un choc de liberté pour favoriser la location et la construction de nouveaux logements serait une voie à emprunter pour sortir de la bombe sociale qu’est devenue la crise du logement.
*Kevin Brookes est directeur de Génération Libre et enseignant à Sciences Po, Bertrand Moine est entrepreneur dans l’immobilier et chercheur associé chez Génération Libre.
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Author : Par Kevin Brookes et Bertrand Moine*
Publish date : 2026-11-07 08:00:00
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